Skriva köpekontrakt för hus och bostadsrätt
Du vann budgivningen och besiktningen av huset eller lägenheten visade inte på några allvarliga brister. Finansieringen är klar och du är redo att köpa ditt nya boende. Du och säljaren ska då träffas för att skriva köpekontrakt. I den här delen av vår köpguide för hus och bostadsrätter får du lära dig mer om köpeavtal och kontraktsskrivning.
Nu är det nära! Om det är första gången du köper är det mest troligt din hittills största affär i livet. Du ska snart köpa och äga ett eget boende. Innan du skriver på är bra om du har kunskap om köpekontraktets olika delar och hur det går till.
Köpekontraktet skrivs vanligen på mäklarens kontor. Där träffas du och säljaren/-na för att gå igenom kontraktet och skriva under. Det är viktigt att du har gjort om ditt lånelöfte till en låneansökan. Se därför till att du varit i kontakt med banken först och har det klart.
Tips! Be gärna mäklaren om att få en kopia på köpekontraktet i förväg. Det är alltid bra om man kan få läsa igenom avtal hemma i lugn och ro innan man träffas.
Mäklaren kommer vid mötet att gå igenom alla delar i kontraktet. Om det då är någon del som du tycker är oklar eller inte förstår, tveka inte att ta upp det.
Det finns många olika mallar för köpebrev. Det gör det svårt att täcka in alla möjliga format men det finns vissa saker som du bör se till att de finns med i köpeavtalet.
Vi går här igenom viktiga delar vid köp av villa eller lägenhet. Se det som en genomgång av en mall. När man köper en hel fastighet med hyresgäster råder det helt andra premisser och är inte något vi behandlar här.
Delar i en mall för köpekontrakt hus
Parter
Den första delen i köpekontraktet täcker vilka parter som gör upp i affären. Här ska både säljare och köpare anges med namn, adress och personnummer. Båda parterna bör kunna styrka sin identitet med körkort eller annan ID-handling.
Det är vanligt att man har mäklaren med vid kontraktsskrivningen. Den kan då agera oberoende aktör och vidimera båda parternas identitet.
Fastighetens beteckning
I nästa del ska fastighetens beteckning anges. Varje fastighet har förutom en adress ett beteckningsnamn. Det är sällan samma som adressen och något som du sällan använder vid annat än köp och försäljning av huset. Kan också förekomma när man ska teckna olika abonnemang som har med fastigheten att göra som el, tele, vatten och sopor.
Fastighetsbeteckningen kompletteras med kommunens och länets namn.
Köpesumman
Priset du betalar tas sedan upp som den överenskomna köpesumman eller ibland kallad köpeskillingen. Kontrollera att den är vad ni kommit överens om och att den finns angiven både med bokstäver och siffror.
Villkor med eller utan friskrivning
Första paragrafen i köpevillkoren brukar gälla eventuella friskrivningar. Vanligast är att man inte anger särskild friskrivning avseende fastighetens skick. Finns det friskrivningar ska dessa listas var och en i särskilda paragrafer i köpekontraktet.
Tillträdesdatum för nya ägaren
Kontraktet ska innehålla ett tillträdesdatum då köparen tar över ägandet av huset.
Köpeskillingen
Betalningen för huset kan göras i olika steg. Varje ingående delbetalning anges i kontraktet som separata punkter. Det kan innefatta hur mycket som erläggs i handpenning och vid vilket datum. Hur mycket som läggs kontant och hur mycket som består i övertagande av säljarens lån.
Om du betalar en handpenning ska ni se till att skriva ett kvitto på den betalningen. Kvittot anger hur mycket som erlagts, för vilken fastighet och ska skrivas under av säljaren som intygar att det stämmer.
Om köpet innefattar övertagande av lån ska långivare, belopp, amortering och räntesats tas upp i brevet. Här ska också anges hur mycket pantbrev i fastigheten som finns upptagna som säkerhet för lånet. Finns det flera olika lån som ska övertas måste varje enskilt lån skrivas in var för sig med belopp, långivare, pantbrev osv.
Om det finns outnyttjade pantbrev skall dessa överlämnas till köparen på tillträdesdagen. Behövs det tas ut nya pantbrev åligger det köparen att stå för kostnaderna. Det här brukar finnas reglerat i köpekontraktet.
Kostnader fram till tillträdesdagen
Du som köpare ska se till att säljaren betalar räntor, skatter och andra utgifter under hela återstående tid som säljaren äger huset. Detsamma gäller såklart då också inkomster från fastigheten, t.ex om det finns uthyrd del av huset till inneboende.
Giltig brandförsäkring
En till viktig del för dig som köpare är att du säkerställer att säljaren har en giltig brandförsäkring som gäller till och med det datum då du tar över huset.
Köpekontrakt upprättas alltid i minst två exemplar. Köparen och säljaren erhåller varsitt original där alla namnteckningar finns med. Namnteckningarna ska också bevittnas av två vittnen. Detta gäller både för köpekontrakt av hus och av bostadsrätt.
Efter genomförd kontraktsskrivning väntar en spännande period inför din inflyttning. Dagen före eller på tillträdesdagen görs i regel slutbetalningen. I samband med den ska du få ett köpebrev från säljaren. Du ska också se till att få andra handlingar som berör fastigheten och som säljaren innehar.
Om du inte gör slutbetalningen har säljaren rätt att häva köpet och erhålla eventuellt skadestånd. Det är också något som brukar finnas med som en särskild paragraf i köpekontraktet.
Bör finnas i mall för överlåtelseavtal av bostadsrätt
För en lägenhet i ett bostadsrättshus brukar man ofta kalla det för överlåtelseavtal. Man köper ju inte huset utan en rätt att disponera en bostad av flera bostäder i en större fastighet. Bostadsrätten överlåtes till en ny ägare. Överlåtelseavtalet är att likställa med ett köpekontrakt och innehåller ungefär samma uppgifter som köpekontrakt för villa.
Säljare och köpare
Första delen ska ange vem som är säljare och vem som är köpare av lägenheten. Finns det flera parter ska alla anges och även hur stor andel de äger eller ska äga. Varje part anges med namn, adress och personnummer.
Objektet
Här tar man upp namnet på bostadsrättsföreningen och beteckningen på den bostadsrätt som överlåtelsen gäller. Adressen och storleken på lägenheten anges i antal rum och yta. Här ska också bostadsrättens andel i % av bostadsrättsföreningen finnas med.
Köpeskilling
Den överenskomna köpeskillingen skriv med både siffror och bokstäver i kronor.
Tillträdesdag
Den dag som nya ägaren ska ta över lägenheten.
Betalning
Köpeskillingen anger hur stort belopp som totalt ska betalas till säljaren. I stycket om betalning delar man upp och anger hur mycket som läggs kontant vid kontraktsskrivning (handpenning) och hur mycket som läggs senare i samband med tillträdet.
Vanligt formulerade villkor
Sist i kontraktet brukar man skriva några korta villkor kring köpet. Några exempel är:
- Den till bostadsrättens hörande lägenheten överlåts i befintligt skick
- Säljaren garanterar att bostadsrätten inte är pantsatt på tillträdesdagen
- Säljaren garanterar att bostadsrätten inte belastas av en nyttjanderätt
- Om köparen inte fullgör betalning har säljaren rätt att häva köpet och behålla erlagd handpenning
Underskrifter
Samtliga säljare och köpare ska skriva under med namnteckning och namnförtydligande. Ort och datum anges också som brukligt.
När man köper en lägenhet köper man en rätt att bo i en andel av en förenings fastighet. Föreningen har en styrelse och man måste vara medlem i föreningen för att få nyttja bostadsrätten.
Ett köp av lägenhet kan endast genomföras om den nye ägaren godkänns av styrelsen. När man ska skriva köpekontrakt lämnas en kopia av avtalet till styrelsen och en ansökan om medlemskap görs. Överlåtelsen är endast giltig om medlemskapet beviljas.
På tillträdesdagen får du nycklar och kan börja din inflyttning. Ett tips är att be säljaren om en rundvandring i huset eller bostadsrätten. Det kan vara bra att snabbt få koll på var elskåp och vattenmätare finns placerad. Om det finns en vind vill du säkert veta var man kommer upp till den osv.
Vanliga frågor om köpekontrakt
Kan man häva ett köpekontrakt som köpare?
Ett påskrivet kontrakt är juridiskt bindande. Det går alltså inte att häva husköpet eller lägenhetsköpet om det inte finns villkor för det i köpekontraktet. Exempel på såna villkor kan vara att köpet endast ska genomföras om köparen beviljas bolån eller att en kommande bostadsbesiktning godkänns.