Så funkar budgivning på lägenhet och hus
Du har nu varit på tillräckligt många husvisningar och det är läge att slå till på en lägenhet eller hus. Lånelöftet du har från banken täcker med råge det utgångspris bostaden har för budgivning. Innan du ger dig in i hetluften, läs på om hur olika budgivningar kan gå till och forma din egen strategi.
Budgivning kan kännas både spännande och lite läskigt. Att köpa bostad är en stor affär och det är mycket pengar inblandade. Boendet är något som påverkar våra liv ganska mycket. Trivs vi inte där vi bor är det lätt att lockas med i en hetsig budgivning.
Budgivning förekommer både på lägenheter, villor och fritidshus. Det börjar alltid med att man anmäler intresse av att vara med. Det anmäler man till mäklaren, som är den som administrerar hela processen. Det finns inga regler i lagen kring prissättning och budgivning men nu följer det som är praxis och bra att känna till.
Acceptpris
Innan vi börjar med att gå igenom budgivningsförfaranden kan vi först behandla försäljningar utan budgivning. Det finns flera bostäder som idag läggs upp till försäljning med ett så kallat acceptpris.
Det är ett pris som säljaren kan tänkas sälja sin bostad för. Det betyder dock inte att det är först till kvarn. Om fler än du ger köpintresse för acceptpriset startar en budgivning.
Utgångspris
Alla lägenheter och villor som läggs ut för budgivning har ett utgångspris. Det är det pris som budgivning ska starta på. Den första som ger bud går ofta in på utgångspris även om det förekommer strategiska förstabud en bit över utgångspriset. Man kan också lägga ett bud under om man så vill.
Öppen och sluten budgivning
Det finns två typer av budgivning som man kallar för öppen eller sluten. Den absolut vanligaste är den öppna och den fungerar som en auktion.
Vid den öppna budgivningen börjar någon att lägga ett bud, ofta på utgångspriset. Därefter ges övriga spekulanter möjlighet att lägga högre bud. Vill man inte det hoppar man av och så fortsätter det tills bara en köpare är kvar.
Det är säljaren som bestämmer vilket bud han eller hon vill acceptera och det kallas för fri prövningsrätt. I de allra flesta fall är det högsta budet som vinner men det finns tillfällen då säljaren valt att sälja till en annan köpare med ett lägre bud.
Anledningen kan vara att en viss köpare kan tänka sig tillträde på ett för säljaren mer passande datum. Om du som köpare vet om att överlåtelsedatumet är viktigt kan du använda det till din fördel i budgivningen. Fråga mäklaren om säljaren har några speciella önskemål kring försäljningen.
Vid en öppen budgivning får alla ta del av de olika spekulanternas bud. Buden kan följas på mäklarfirmans hemsida för objektet och är anonyma. Motsatsen är sluten budgivning där alla får en viss tid på sig att lämna ett bud. Det budet är dolt och kan bara ses av säljaren.
Budgivningsstrategi och taktik
Det gäller att spela sina kort rätt i budgivningen för att vinna. I grund och botten, glöm inte bort att hålla dig till lånelöftet!
Om vi tar oss friheten att likna budgivning vid en match kan vi säga att det finns två motståndare. Dels är det de andra köparna men du bör också ta i beaktning att mäklaren har ett intresse i givet.
Om bostadsmäklaren har ett avtal med säljaren som bygger på procentuell provision ligger det i dennes intresse att priset blir så högt som möjligt. Därför ska du aldrig avslöja för mäklaren hur högt du kan tänka dig gå eller vilket belopp ditt lånelöfte ligger på.
Det finns ingen ultimat budgivningsstrategi som alltid fungerar för att vinna bostaden till lägsta möjliga pris. Däremot finns det olika taktiker och vi har skrivit ihop några rader kring de här.
- Jättehoppet, en stor höjning med avsikt att avskräcka konkurrenter som är tveksamma. Den som är tveksam och har andra för de intressanta lägenheter kanske då hoppar av.
- Ministeget, en liten till synes betydelselös höjning. Det kan vara en höjning på 5000 kr. Det är ett säkert sätt att inte lägga sig för högt över marknadsvärde. Å andra sidan kan det locka med onödigt många i budgivningen.
- Maxtaket, ett bud där du direkt lägger dig på ditt maximala bud. En riskfylld budtaktik som kan göra att du köper lägenheten eller villan till ett överpris. Men om jättehoppet är till för att avskräcka kan Maxtaket slå knock på övriga motståndare.
- Ojämna budet, många köpare tänker i jämna siffror. Det är lite så vår hjärna är konstruerad. Kanske har din motståndare satt sitt maxtak till exakt 2 100 000 kr. Om du då bjuder 2 105 000 blir han eller hon orolig och tveksam. Ofta kan det leda till att budgivningen avslutas.
- Prislappsbudet, det ojämna budet funkar bäst om man gör det över en jämn siffra och inte precis före. Det finns en anledning till varför butiker använder sig oftare av prislappar som 390 kr och inte 410 kr. Det lockar till fler köp och du får oftare mothugg på ett 2 090 000 kr än ett på 2 105 000 kr.
I en undersökning som SBAB gjort hos sina kunder har 4 av 10 ingen taktik för sin budgivning utan lämnar bud bara på känsla.
Kan man lita på budgivningsförfarandet?
Det har förekommit väldigt mycket debatt och granskning av budgivningar. Spekulationer om att mäklare och/eller säljare har lagt fejkade bud för att trissa upp slutpriset.
Det är en av mäklarens roller att identifiera oseriösa budgivare. Mäklaren ska se till att kvalificera de deltagande budgivarna så att de kan backa upp sina bud.
Om det förekommer budgivare som drar sig ur efter att de lagt ett vinnande bud ska du reagera. Acceptera aldrig då att betala ditt senaste högsta bud. En seriös fastighetsmäklare tar hänsyn till detta och går ner till det bud du la som var över den föregående avhoppade budgivaren.
Du som köpare av lägenhet eller hus har alltid rätt att få budlistan efter avslutad affär. Deltagare i budgivningen får ibland också tillgång till hela listan efteråt.
Budet är inte bindande förrän kontraktet är skrivet
Tänk på att även om du vunnit budgivningen är du inte formellt köpare förrän köpeskontraktet är påskrivet. Det gäller för både dig och säljaren.
Om du vunnit budgivningen ska du genast ta kontakt med banken för att göra om ditt lånelöfte till en låneansökan. I den processen kommer banken att granska objektet du tänkt köpa. Är det en bostadsrätt kommer de bland annat att kontrollera bostadsrättsföreningens årsredovisning. Banken vill kontrollera att deras risk är acceptabel för utlåning.
Skillnaden på utgångspris och slutpris
Det kan vara intressant att veta hur stor skillnad det brukar vara mellan ett utgångspris och slutpriset. Det för att du ska kunna göra en kalkyl i förväg hur mycket du har råd med.
Budgivningarna pressar upp priset och hur mycket beror till stor del på i vilken del av landet bostadsförsäljningen äger rum. I Skåne stiger priset inte med mer än 1-3% från utgångspris på villor eller bostadsrätter.
Östergötland och Västerbotten toppar ligan och där kan priset gå upp hela 25% om det är ett attraktivt hus eller en lägenhet.
Lägga bud innan budgivning
Det har blivit allt mer vanligt att bostadsköpare lägger fram ett bud till säljaren redan innan budgivningen har startat. Det finns både för- och nackdelar med detta för båda parter.
En budgivning är stressande både för säljare och köpare. Om det finns intresse hos båda parter att undvika den stressen kan ett bud lagt före budgivning vara lockande att acceptera.
Den som vill lägga ett bud före budgivning behöver läsa på om vad liknande objekt har sålts för i närtid. Säljaren har säkert redan fått information om det på egen hand eller via sin mäklare. Du som köpare med ett förhandsbud bör också ställa det under ett tidsvillkor för att sätta lite press på säljaren.
Ok, säg att du har vunnit budgivning och fått din låneansökan godkänd. Innan du skriver på nåt kontrakt ska du se till att göra en ordentlig besiktning. Det åligger köparen att beställa och delta i en sådan.