Så finansierar du ditt bostadsköp

Ett bostadsköp måste finansieras på ett eller annat sätt. Det allra vanligaste är att man tar ett bolån och lägger en kontantinsats. Den del av finansieringen som utgörs av bolån får maximalt uppgå till 85% av köpeskillingen. Resterande pengar får man skjuta till på annat sätt.

I det här kapitlet av vår guide kring bostadsköp får du lära dig om bolån i allmänhet, räntor och varför du ska skaffa ett lånelöfte innan du börjar lägga bud.

Vad är ett bolån?

Ett bolån är ett lån som ges ut av en långivare med krav på att bostaden lämnas som säkerhet för lånet. Med säkerhet menas att om du hamnar på ekonomiskt obestånd kan bankens utlåning säkras i bostadens värde.

Det finns många banker som har bolåneverksamhet. Alla storbankerna erbjuder bolån och det är en viktig del av deras affärsverksamhet. Risk är något som genomsyrar bankernas sätt att se på utlåning. Det gäller både vanliga privatlån och bostadslån.

Man kan säga att ju högre risk det är för banken att låna ut pengar, desto högre ränta vill de ta ut och desto mindre är chansen att du ska få låna. Därför gäller det att veta hur banker gör riskbedömning.

OBS! För dig som planerar att bygga ett nytt hus och först börjar med att köpa en tomt är bolån inte den typen av kredit som nyttjas. Tomtlån har helt andra förutsättningar och banken tillämpar andra kalkyler än för befintliga bostäder.

Risk i dig

Först och främst är det viktigt att göra en riskbedömning av dig som låntagare. Sköter du din ekonomi och har goda marginaler på din inkomst och dina hushållsutgifter är chanserna goda att få låna.

En person som har betalningsanmärkningar, låg inkomst, tidsbestämd anställning eller ingen anställning alls är en person som utgör hög risk. Banken tar alltid in en kreditupplysning för att se den ekonomiska statusen och historiken.

Chansen att få lån ökar om man höjer sin lön, sänker sina utgifter, har hög kreditvärdighet och går ihop och lånar tillsammans. Som en del i bankens finansiella beräkningar ingår att de gör en så kallad Kvar-att-leva-på kalkyl (KALP). Den går ut på att se hur mycket pengar som återstår i låntagarens ekonomi när alla nödvändiga utgifter är betalda.

Risk i bostaden

Vi kan läsa om hur bostadsmarknaden stigit mycket på senare tid. Det gäller främst i storstadsregionerna och prisökningen är långt ifrån densamma i glesbygd.

Priserna kan gå upp och ned. Det är något som banken måste ta med i sin riskkalkyl och därför kan man inte längre låna till 100% av bostadens värde. Om marknaden viker och marknadsvärdet på bostaden går ner till 90% finns det stor risk i att banken inte får tillbaka sina utlånade pengar. Därför kan man idag inte låna till mer än 85% av köpesumman.

85% är dock maximalt och du bör vara införstådd med att det är banken som bestämmer här. Om de ser en stor risk i just den bostad du tänker köpa kan de säga att gränsen är 70%. Det kan t.ex. bero på att du vill köpa hus eller lägenhet i ett område där framtiden är väldigt osäker. Kanske bostaden ligger på en ort där det finns hot om nedläggning av en stor arbetsplats. Sånt kan föranleda ett prisfall på bostäder när många människor vill flytta därifrån.

Finansiering med bolån och egen insats

Köpet av din nya bostad kan finansieras på olika sätt men vanligast är att man tecknar ett bolån och lägger en egen kontantinsats. Det betyder att du betalar en viss del med egna sparade pengar och att resten av köpesbeloppet betalas med lånade pengar.

Hur mycket som är egna pengar respektive lånade pengar kan skilja sig mellan olika personer men också beroende på bostad. Som vi tog upp tidigare kan ett hus på landet utgöra en större risk än en bostadsrätt mitt i centrala Stockholm. Objektet bestämmer därför till viss del hur stor del av köpet som kan finansieras med bolånet.

Egen insats med sparade pengar

Att ha sparat ihop egna pengar för att använda till bostadsköp är en stor fördel. Det gör att man får större möjligheter och minskar utgifterna. Vi har sen en tid tillbaka ett krav på att den egna insatsen måste uppgå till minst 15% av köpesumman.

Det betyder att om du köper ett boende som kostar 2 miljoner kronor måste du ha sparat ihop 300 000 till den egna insatsen.

Egen insats med lånade pengar

Tre hundra tusen kronor är ganska mycket pengar för många. Det kan ta väldigt många år att spara ihop och det är något som debatterats mycket. En sak som ofta tas upp då är att det försvårar för unga att ta sig in på bostadsmarknaden. Speciellt i storstadsregionerna där små, enkla bostadsrätter faktiskt kan kosta flera miljoner kr.

Det finns vissa omständigheter som öppnar för att kunna låna även till den egna insatsen. Den typ av lån det då handlar om är så kallade privatlån eller blancolån. Det som skiljer den typen av lån mot bolånet är att man inte lämnar något i säkerhet till banken.

Privatlånet har en mycket högre ränta och är därför dyrare. För den typen av lån krävs att du har en trygg inkomst, goda marginaler och utrymme i din ekonomi för att kunna amortera i rask takt.

Du som vill eller ska bygga ett nytt hus finansierar bygget genom en typ av byggnadslån som kallas för byggnadskreditiv.

Handpenningen betalas när du skriver kontrakt

När du som köpare och säljaren skriver på kontraktet måste du betala vad som kallas handpenning eller kontantinsats. Handpenningen är inte samma sak som egen insats. Den är en del av köpesumman och den egna insatsen men är ofta satt till 10%.

Handpenningen betalas som en säkerhet för att du som köpare inte ska dra dig ur köpet. Det kan vara så att du skriver kontrakt i december men inflyttning är inte förrän i maj nästa år. Kontantinsatsen läggs då redan i december och är en direkt överföring till säljarens konto.

Om man inte kan få lös pengar så tidigt finns det handpenningslån att ta till. Det kan vara så att du idag bor i ett boende som när du säljer det kommer att få en vinst. Den vinsten har du tänkt använda som egen insats och då dröjer det ju tills du sålt innan pengarna kommer dig tillhanda.

Handpenningslånet är ett korttidslån och när du sedan erlägger full betalning för bostadsrätten eller villan är det ofta ett lån som bakas in i bostadslånet istället.

Andra sätt att finansiera handpenningen

En del banker kanske inte erbjuder handpenningslånen och då kan man använda privatlån istället.

Överbryggningslån är ett tillfälligt lån framtaget för just det scenario där man äger en bostad som ska säljas och samtidigt köper en ny. Det lånet täcker glappet i tid mellan köpet och försäljningen om köpet kommer före.

Skaffa ett lånelöfte

Har du redan hittat ditt drömboende och är redo att ge dig in i budgivning? Innan man börjar ge sig in i budgivningar är det bra att förankra med banken hur mycket man får låna. Det är här det som kallas lånelöfte kommer in i bilden. Lånelöftet visar både mäklare och säljare att du som budgivare har möjlighet att finansiera bostadsköpet om du vinner budgivningen.

Skaffa dig ett lånelöfte från en långivare redan innan du börjar leta lägenhet eller hus. De flesta banker har idag ansökningsformulär online. Hos Hypoteket tar det bara 3 minuter att fylla i ansökan.

Vid ansökan får man fylla i en del uppgifter om sig själv och sin ekonomi. Det blir som ett första test för att se hur mycket du kan låna och vilken prislapp på ditt nya boende som blir ditt max.

När du sen har skaffat dig lånelöftet är det dags att börja gå på visningar. Det blir nästa steg i den här guiden kring bostadsköp.